por Paulo Costa Jr 
O Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (GRAPROHAB) é um colegiado essencial no estado de São Paulo, responsável por centralizar e agilizar a análise de projetos habitacionais, como loteamentos, desmembramentos e condomínios. Criado em 1991 e reestruturado pelo Decreto Estadual nº 66.960/2022, o GRAPROHAB reúne representantes da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SDUH), CETESB, DAEE e SABESP, garantindo conformidade técnica e ambiental. Este artigo explora o funcionamento do GRAPROHAB, seus processos, avanços digitais em 2024 e 2025, e sua relevância para o mercado imobiliário rural, com destaque para serviços oferecidos por empresas como a Casa na Floresta (casanafloresta.com.br).
O que é o GRAPROHAB e Quando é Necessário?
O GRAPROHAB analisa projetos habitacionais localizados em áreas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, conforme definido por legislações municipais. A análise é obrigatória para:
- Loteamentos habitacionais;
- Desmembramentos com mais de 10 lotes sem infraestrutura urbana (água, esgoto, energia, etc.);
- Condomínios horizontais (>200 unidades ou >50.000 m²), verticais (>800 unidades ou >50.000 m²), mistos (>350 unidades ou >50.000 m²), ou em áreas protegidas (>10.000 m²).
Projetos fora desses critérios podem solicitar análise voluntária ou uma Declaração de Não Enquadramento, que dispensa a aprovação do colegiado, mas exige conformidade com a legislação vigente.
Desmembramento Sucessivo: Uma Prática Vedada
Os cartórios imobiliários proíbem o desmembramento sucessivo, quando proprietários fracionam glebas em pequenos desmembramentos sem registrar um loteamento formal, conforme a Lei nº 6.766/1979. Essa prática é bloqueada para evitar burlas à legislação urbanística, exigindo análise do GRAPROHAB para garantir conformidade. A Casa na Floresta auxilia nesse processo, oferecendo serviços de desmembramento, memorial descritivo e regularização, com suporte de engenheiros e advogados.
GRAPROHAB em 2024 e 2025: Avanços e Digitalização
GRAPROHAB Digital
Em 16 de janeiro de 2024, o GRAPROHAB lançou o GRAPROHAB Digital, um sistema 100% online via SEI! (Sistema Eletrônico de Informações), eliminando processos físicos. Os interessados protocolam documentos, acompanham tramitações e retiram certificados digitalmente, reduzindo deslocamentos e emissões de resíduos. Até 4 de fevereiro de 2024, processos físicos foram aceitos; desde 5 de fevereiro, tudo é digital.
O sistema trouxe:
- Transparência: Acompanhamento remoto do processo.
- Celeridade: Eliminação da distribuição física entre órgãos (CETESB, DAEE, SABESP).
- Sustentabilidade: Arquivamento digital, sem necessidade de espaço físico.
Para acessar, basta criar um login no portal.sei.sp.gov.br/usuario-externo e anexar documentos conforme o Manual do GRAPROHAB. Um balcão presencial na sede do GRAPROHAB (Rua Boa Vista, 170, São Paulo) oferece suporte.
Formulário CETESB
Em 10 de abril de 2024, a CETESB lançou um Formulário Digital para Processos GRAPROHAB, obrigatório desde 17 de abril de 2024. Ele simplifica o licenciamento ambiental, uniformizando dados e agilizando análises nas 46 Agências Ambientais da CETESB. A Casa na Floresta orienta clientes na elaboração desse formulário, integrando-o a serviços como georreferenciamento e cadastros ambientais (CAR, SICAR).
GRAPROHAB Integra
Lançado em novembro de 2023, o GRAPROHAB Integra permite que municípios com mais de 200 mil habitantes, corpo técnico especializado e legislação compatível com o Decreto 66.960/2022 assumam a aprovação de projetos. Campinas foi o primeiro a aderir, seguido por Ribeirão Preto e São Carlos (em formalização).
Notas Técnicas e Novidades
- Nota Técnica 01/2024: Detalha o GRAPROHAB Digital e novos modelos de quadros de área para condomínios, válidos a partir de 1º de março de 2025.
- Nota Técnica 02/2023: Regulamenta o GRAPROHAB Integra.
- Resoluções SDUH 001 e 002/2024: Integram o GRAPROHAB ao programa Facilita SP e reforçam o Integra.
Loteamentos Aprovados em 2024 e 2025
Em 2023, o GRAPROHAB executou 4.634 procedimentos, incluindo 1.441 protocolos de empreendimentos públicos e privados. Dados de 2024 e 2025 ainda não estão consolidados, mas a 16ª reunião de 2025 (6 de maio) divulgou resultados parciais, disponíveis no site da SDUH.
Relatório de Aprovações por Município
O GRAPROHAB não publica relatórios detalhados por município publicamente, mas interessados podem consultar aprovações específicas via protocolo no site da SDUH (app.habitacao.sp.gov.br) ou por e-mail ([email protected]). A Casa na Floresta auxilia na obtenção desses dados, verificando certificados de aprovação para transações imobiliárias.
Certificado de Aprovação
O Certificado de Aprovação é emitido após aprovação unânime dos membros do GRAPROHAB, com validade de 2 anos para registro na prefeitura e início da implantação. Ele inclui:
- Nome do proprietário e responsável técnico;
- Descrição do projeto (loteamento, desmembramento, condomínio);
- Termo de Compromisso com condicionantes (ex.: recuperação ambiental);
- Plantas e memoriais assinados (5 vias originais).
Para retirada, são exigidos documentos como o TCRA (Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental) e autorizações da CETESB, se houver supressão de vegetação.
Declaração de Finalização
A Declaração de Finalização não é explicitamente mencionada no Manual do GRAPROHAB, mas pode ser interpretada como a conclusão do processo com a emissão do Certificado de Aprovação ou a entrega de documentação final (ex.: plantas aprovadas). Projetos aprovados devem ser registrados na prefeitura dentro do prazo de validade do certificado.
Declaração de Não Enquadramento (Dispensa Online)
Projetos não enquadrados no artigo 8º do Decreto 66.960/2022 podem solicitar a Declaração de Não Enquadramento digitalmente via GRAPROHAB Digital. Documentos exigidos incluem:
- Requerimento assinado;
- Levantamento planialtimétrico;
- Projeto aprovado pela prefeitura;
- Certidão de propriedade (atualizada até 90 dias);
- Declaração municipal confirmando que o empreendimento não está em áreas protegidas (APA, APM, APRM).
O prazo para emissão é de 7 dias úteis. A Casa na Floresta facilita esse processo, elaborando requerimentos e verificando conformidade.
Processos e Prazos
Protocolo e Consulta
Os projetos são protocolados digitalmente no SEI!, com acompanhamento via portal. Consultas sobre dispensa ou aprovações podem ser feitas por:
- E-mail: [email protected];
- Telefone: (11) 3638-5169/5163 (protocolo), (11) 3638-5131/5145 (área técnica);
- Presencial: Rua Boa Vista, 170, São Paulo, com agendamento.
Prazos:
- Certificado de Aprovação: 30 dias (projetos de interesse social) ou 60 dias (demais projetos).
- Declaração de Não Enquadramento: 7 dias úteis.
- Cumprimento de exigências técnicas: 60 dias, prorrogáveis por até 12 meses.
Reuniões do GRAPROHAB
As reuniões ocorrem regularmente, com pautas publicadas no Diário Oficial do Estado e no Twitter da SDUH (
@habitacaosp). A 16ª reunião de 2025 (6 de maio) é um exemplo, com resultados divulgados online.
GRAPROHAB e CETESB
A CETESB analisa o impacto ambiental, exigindo o Formulário GRAPROHAB e documentos como o Checklist do Portal de Licenciamento Ambiental (PLA). O custo do Parecer Técnico é calculado por: P = 100 + √A (A = área do terreno em m², em UFESP).
Aprovação de Projetos na Prefeitura e Relação com o GRAPROHAB
Para aprovar um projeto arquitetônico na prefeitura, ele deve atender ao:
- Plano Diretor municipal;
- Código de Obras;
- Lei de Uso e Ocupação do Solo;
- Lei de Zoneamento Urbano.
O GRAPROHAB atua como anuência prévia para projetos habitacionais, conforme a Lei Federal nº 6.766/1979. Após o Certificado de Aprovação, o projeto deve ser registrado na prefeitura dentro de 2 anos. Desmembramentos levam cerca de 30 dias para documentação e 120 dias para execução e registro no cartório. A Casa na Floresta oferece suporte completo, desde a elaboração de projetos até o registro final.
Como a Casa na Floresta Pode Ajudar?
A Casa na Floresta (casanafloresta.com.br) é um portal imobiliário e imobiliária online especializada em imóveis rurais, oferecendo serviços que complementam os processos do GRAPROHAB:
- Regularização de Imóveis: Consultas de NIRF, cadastros ambientais (CAR, CCIR) e integração com SIGEF/SICAR.
- Desmembramento e Loteamento: Elaboração de projetos urbanísticos, memoriais descritivos e requerimentos para GRAPROHAB.
- Georreferenciamento e Topografia: Mapeamento preciso para conformidade com INCRA e CETESB.
- Assessoria Jurídica: Redação de contratos, escrituras e apoio em processos de dispensa ou aprovação.
- Anúncios Imobiliários: Plataforma para corretores e proprietários divulgarem imóveis regularizados.
Conclusão
O GRAPROHAB é um pilar fundamental para o desenvolvimento habitacional em São Paulo, garantindo que loteamentos, desmembramentos e condomínios atendam às normas urbanísticas e ambientais. Com a digitalização em 2024 e avanços previstos para 2025, o processo tornou-se mais eficiente e acessível. Empresas como a Casa na Floresta desempenham um papel crucial, oferecendo suporte técnico e jurídico para proprietários e corretores, desde a consulta inicial até a aprovação final. Para mais informações, acesse app.habitacao.sp.gov.br ou contate a Casa na Floresta em casanafloresta.com.br.
Fontes:
- Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação:,,,
- CETESB:,
- Manual do GRAPROHAB:,
