por Paulo Junior CONCEITO DE CORRETAGEM
“A palavra corretagem, geralmente, é usada com vários sentidos. Ela pode significar o acordo, o trato, o contrato que pessoas jurídicas ou particulares ajustam com corretores para a compra e venda de mercadorias ou títulos e efeitos de comércio; pode indicar, também, a função ou ofício do corretor e, ainda, pode significar o próprio salário, ou honorários (comissão) a que o corretor faz jus, quando consegue, proveitosamente, aproximar as partes interessadas numa transação”.
Corretar é fazer o ofício, a função de corretor, servindo de intermediário entre duas partes, representando ora o vendedor, ora o comprador.
Corretor de imóveis é o profissional que anda, procura ou agencia negócios imobiliários.
A intermediação será bem ou mal sucedida na medida em que o corretor usa de sua capacidade profissional aliada à ética, honestidade e disposição para encontrar o produto, quase sempre um imóvel, certo para a pessoa certa. O Corretor, é portanto, um promotor de transações comerciais. A mais comum dessas transações é a imobiliária.
A transação imobiliária é uma modalidade de trabalho de exploração econômica.
Assim, deve ser desempenhada de forma tal que todas as partes envolvidas tenham um tratamento igualitário e coerente com os princípios básicos de qualquer profissional que prima pela melhor forma de desenvolver o seu trabalho.
O novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou em vigor dia 10 de janeiro de 2003, inovando em relação ao código anterior traz o Capítulo XIII dedicado à Corretagem, estabelecendo regras de obediência obrigatória aos corretores de imóveis nos artigos 722 a 729, além de prever benefícios, especialmente aqueles ligados ao pagamento de honorários.
O novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou em vigor no dia 10 de janeiro de 2003 traz o Capítulo XIII dedicado à Corretagem. A nova Lei apresentou inovações em relação ao código anterior.
A Lei n° 10.406/02 estabelece regras de obediência obrigatória aos corretores de imóveis nos artigos 722 a 729 e, também, prevê benefícios, especialmente, aqueles ligados ao pagamento de honorários.
Esses artigos do novo CCB são tão importantes que devem ser leitura obrigatória de todo profissional da intermediação imobiliária.
CARACTERÍSTICAS PROFISSIONAIS DO CORRETOR
A primeira característica do corretor é a sua habilitação legal. Para exercer a profissão, o corretor necessita possuir diploma de técnico ou de nível superior na área de transação imobiliária e, posteriormente, ser aprovado no exame de proficiência, instituído com a Resolução 800/2002 para, assim, obter sua inscrição no Creci).
Satisfeitas as exigências legais, o Corretor é o um profissional que se encontra apto a agenciar negócios para terceiros, intervindo na aproximação de partes interessadas em transações imobiliárias, procurando eliminar os pontos divergentes e diminuindo as distâncias até o fechamento do negócio.
O corretor é, pois, o profissional dono de sua própria atividade. Ele pode trabalhar individualmente, com escritório em sua própria casa ou aliar-se a outros corretores com escritório conjunto, ou, ainda, ligar-se a uma empresa imobiliária, trabalhando em sistema de parceria, sem contudo perder o seu status de profissional liberal ou autônomo.
Há que se registrar a possibilidade de um corretor de imóveis trabalhar com carteira assinada numa empresa imobiliária, pelo regime da CLT.
HISTÓRICO
A intermediação imobiliária no Brasil começou de maneira informal, no período colonial, com os primeiros agentes de negócios imobiliários. Dava-se essa denominação – agentes imobiliários – àqueles que, entre outras atividades, também se encarregavam em descobrir os proprietários dos terrenos e moradias que poderiam ser vendidos aos estrangeiros que aqui chegavam.
Não se tratava de uma profissão regular, na acepção técnica do termo, e sim, como todas as demais, uma atividade econômica, sem qualquer vínculo de emprego ou classista.
A limitação dos meios de comunicação e a dificuldade pela descoberta de novas oportunidades de negócios, geraram um movimento de troca de informações pessoais entre os agentes imobiliários. Eles, diariamente, se encontravam nos cafés de esquina e outros pontos movimentados das cidades maiores para procurar e oferecer imóveis para seus clientes.
Esse intercâmbio, modesto a princípio, foi se desenvolvendo, atraindo novos interessados pela atividade, fazendo surgir as primeiras lideranças. Nasceu, a assim, no Rio de Janeiro, o primeiro sindicato dos corretores de imóveis, no ano de 1927. Uma vez organizado e promovendo a expansão de negócios de seus filiados, o Sindicato do Rio tornou-se uma referência para a atividade de corretagem da época.
Sua experiência foi levada a outros Estados, repetindo-se a boa repercussão no, ainda, incipiente mercado imobiliário.
Unidos sob a forma de sindicatos, os corretores passaram a trabalhar no sentido de ver a atividade legalmente reconhecida, com lei própria disciplinando a profissão. Até então, a atividade era considerada sem importância já que qualquer pessoa podia exercê-la. Pertencer ao sindicado era uma vantagem, mas não uma obrigatoriedade legal.
Este movimento sindical foi ganhando força e mobilizando outros segmentos dentro da própria atividade. Tal fato foi acentuado com o surgimento de empresas imobiliárias que, como pessoas jurídicas, estavam a exigir atenção do poder público.
Como fruto dessa exigência, conscientização e organização, foi promulgada a Lei 4.116, de 27 de agosto de 1962, dispondo sobre a regulamentação do exercício da Profissão de Corretor de Imóveis. Foi uma grande conquista. Entretanto, por conter algumas falhas, tornou-se incapaz de atender à expansão e às novas características impostas pela atividade, cada vez mais dinâmica. Essa Lei foi revogada em 1978 pela Lei 6.530, que devidamente regulamentada pelo Decreto 81.871/78, encontra-se em vigor até hoje.
Mesmo contendo pequenas falhas, a Lei nº 4.116/62 tornou-se um marco na história do corretor de imóveis, razão porque, o dia 27 de agosto é oficialmente considerado o Dia do Corretor de Imóveis”. A Lei 6.530/ 78, ao revogar a anterior, manteve os direitos dos corretores inscritos sob a sua égide, conforme preceitua o artigo 23 do novo dispositivo legal:
“Art. 23 – Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos termos da Lei nº 4.116/ 62, de 27 de agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido na regulamentação desta Lei”.
Esta ressalva que a Lei nº 6.530 fez para assegurar os direitos dos Corretores de Imóveis, justifica-se pelo teor de seu artigo 2º, que restringe o exercício da profissão quando diz:
“Art. 2º – O exercício da Profissão de Corretores de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias”.
Resguardou-se assim o direito daqueles que já exerciam a atividade de corretor quando a nova lei criou exigências para o ingresso na profissão. Dentre essas exigências está o de que a pessoa para se inscrever nos Conselhos deverá comprovar ser um Técnico em Transações Imobiliárias – TTI, formado por estabelecimento de ensino reconhecido pelos órgãos educacionais competentes. (Resolução COFECI nº 327/92). Esta Resolução foi baixada em
cumprimento ao Decreto nº 81.871/78 que, ao regular a Lei nº 6.530/78 determina em seu art. 28:
“A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis”.
Atualmente, a atividade de corretagem está passando por uma transformação substancial com o objetivo de adequar o profissional às novas formas de trabalhar. Nesse sentido a qualificação profissional torna-se um instrumento básico. Não há mais espaço para aventureiros. Aqueles que quiserem prosperar, deverão estar atentos às mudanças e às exigências da sociedade. O segundo grau completo é uma exigência, porém, já não é o bastante.
Desde 1927, quando se formou o primeiro sindicado de corretores de imóveis, muita coisa mudou. A Lei nº 4.116 foi importante na sua época. A Lei nº 6.530 incrementou a atividade mas já não é satisfatória, estando a reclamar sua substituição para se adequar aos novos tempos. A criação dos Cursos de nível superior bem traduzem a importância deste segmento da sociedade brasileira, que é o mercado imobiliário.
ESPÉCIES DE CORRETORES
O corretores podem ser classificados em duas grandes divisões:
a) Corretores oficiais: São aqueles profissionais que, para o exercício de determinada atividade, prevista em Lei, são investidos de fé pública próprias do seu ofício, tais como:
Os Corretores de Fundos Públicos (Lei nº 4.728/65); Corretores de Mercadorias (Decreto- Lei nº 806 de 1.851, art., 26); Corretores de Câmbio (Operações de Câmbio, Lei nº 5.601/ 70); Corretores de Seguro (Lei nº 5.594/64);
b) Corretores livres: São aqueles profissionais que atuam como intermediários, em negócios próprios, na comercialização de coisas móveis, imóveis, bens ou serviços, promovendo a aproximação das partes e tendo direito a remuneração pelo trabalho prestado.
Algumas dessas atividades ainda não têm nenhuma legislação específica e por isso qualquer pessoa, desde que tenha capacidade jurídica, pode praticar o serviço. Podem ser citados como exemplo os corretores de automóveis, os agentes literários, de espetáculos públicos.
Outras atividades da área já se encontram com a profissão reconhecida e regulada por lei. Os corretores são considerados livres, porém protegidos por legislação própria que rege toda a atividade. Os Corretores de Imóveis são o principal exemplo.
LEGITIMIDADE PARA O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO
É prerrogativa do Corretor de Imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Conforme a Lei 6.530/78, regulamentada pelo Decreto 81.871/78, só pode exercer a profissão de corretor de imóveis quem estiver legitimado para tal.
Uma vez protegido pelo imperativo da lei, o profissional deve sujeitar-se às normas oriundas de seus Conselhos Regionais que, em harmonia com o Conselho Federal se faz presente em todo o território nacional, criando condições de trabalho e disciplinando o seu funcionamento.
Como qualquer outra profissão regulamentada, aquele que não atende às exigências de seu Conselho ou nele não está inscrito, não poderá desenvolver as atividades privativas da profissão. Neste sentido a lei é clara. Responde civil e criminalmente todos aqueles que cometem ilícitos no desempenho profissional ou que a exerçam a profissão sem estarem regularmente inscritos.
Os Conselhos Regionais, órgãos encarregados da orientação e da fiscalização da atividade, tratam de processos envolvendo pessoas que, não estando inscritos como profissionais, exercem ilegalmente a profissão e, assim, por ignorar a legislação ou por má-fé, lesam os clientes que a eles confiam seus interesses.
Por não estarem inscritos nos Conselhos de sua região, esses “pseudocorretores”, quando flagrados ou denunciados, têm contra si instaurados os processos pelo exercício ilegal da profissão, cuja consequência é uma ação penal pública, pela prática de contravenção, como prescreve o Artigo 47 do Decreto-Lei nº 3.688/41 (Lei das Contravenções Penais) que assim se expressa:
“Art. 47 – Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício:
PENA – Prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de cinquenta centavos a cinco cruzeiros”.
Como em toda profissão regulamentada, a lei prevê direitos e obrigações, que não podem ser ignorados pelo corretor de imóveis. Ele deve estar sempre atento às normas, já que responde pelos seus atos quando age em desacordo com as normas legais, prejudicando, por culpa ou dolo, interesses de terceiros, sejam eles clientes, parceiros ou estranhos. Além da legislação específica, existem outras que o corretor de imóveis não pode ficar alheio, tanto na esfera cível como na criminal.
Apenas como ilustração sobre a responsabilidade do corretor de imóveis, no exercício de sua profissão, transcrevemos o artigo 65 da Lei 4.591/64, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias:
Art. 65 – “É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.”
Pena – reclusão de 1 a 4 anos e multa, de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo 1º – Incorrem na mesma pena:
I – o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresas coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais ou sobre a construção das incorporações”.
