por Paulo Junior FORMAS DE EXERCER
O Corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transação imobiliária.
Como profissional autônomo, o corretor pode exercer sua atividade de diversas formas.
Destacam-se como principais:
• Trabalhando individualmente em casa ou em seu escritório;
• Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritório conjunto com rateio das despesas e participação nos negócios realizados por qualquer um dos parceiros;
• Fazendo parceria com alguma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa imobiliária;
• Como empregado celetista de uma empresa imobiliária.
Existem pontos positivos e pontos negativos para cada uma destas situações. O profissional deve fazer uma avaliação de qual é o melhor método para seu estilo de trabalho.
Trabalho individual em casa ou em seu escritório: trabalhando em casa, onde o escritório é a própria residência, as despesas são pequenas. No entanto corre-se o risco de ficar distante do dia a dia próprio da atividade, onde a troca de informações é altamente positiva para o corretor manter-se atualizado com a dinâmica do mercado imobiliário.
A troca de informações é uma oportunidade que se tem de oferecer algum imóvel a outros profissionais e de se informar com eles se os mesmos têm algum a oferecer. Muitas vezes um tem a mercadoria que o outro precisa. Trabalho aliado a outros corretores.
Trabalho aliado a outros corretores: Exercendo a atividade aliado a outros, o corretor arca com as despesas do escritório sob forma de rateio e igualmente divide o resultado de seus ganhos. Na verdade, tudo vai depender da fórmula acordada para o funcionamento do escritório, que, em princípio funciona como se fosse uma empresa jurídica, normalmente constituída.
Parceria com uma empresa imobiliária: estar empresa ligado a uma imobiliária, tem se mostrado bastante eficaz e é largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente nas grandes cidades. É a parceria capital financeiro (da empresa) aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa oferece o suporte físico e operacional, bancando todos os custos, ficando o corretor com a função própria da intermediação, arcando, tão somente, com as despesas pessoais necessárias à execução de seu trabalho. Cada imobiliária tem um forma de fazer a divisão dos resultados financeiros das comissões recebidas, No entanto, normalmente, é obedecido um princípio de tradição para essa modalidade de parceria, ou seja, uniforme quanto ao método e com pequenas variações quanto aos percentuais de cada uma das partes.
Como empregado celetista de uma empresa imobiliária: O corretor tem carteira assinada, passando a ser um empregado da empresa imobiliária, com salário definido, recolhimento de FGTS e, eventualmente, comissionamento por vendas, captação etc.
A REMUNERAÇÃO
O corretor tem direito à remuneração sempre que ocorre um resultado satisfatório de seu trabalho. Essa remuneração, para o profissional autônomo, é chamada honorário.
Na compra e venda de imóveis usados ou os chamados “Imóveis de Terceiros”, quem paga os honorários do corretor é, geralmente, o dono do imóvel, muito embora possa haver acordo para que o trabalho do profissional seja remunerado pelo comprador.
A forma como o pagamento será efetuado e a quem caberá o ônus, deve ser explicitada de maneira clara, evitando assim que haja dupla cobrança de honorários.
A dupla cobrança é um ato ilícito, previsto em lei. Só se admite quando as partes por mútuo e comum acordo, optarem por dividir o que é devido ao profissional.
Nas vendas de imóveis novos pertencentes às construtoras, a remuneração já está incluída no preço de tabela e não oferece maiores particularidades. O início das vendas, normalmente, só acontece depois de celebrado um contrato entre o corretor ou a imobiliária e o empreendedor.
Quando se trata de vendas em loteamentos, existem formas diferenciadas. Em alguns casos, a comissão equivale ao valor total da entrada e esta é repassada para a imobiliária responsável pelo lançamento, que em seguida faz o acerto com o corretor.
Em outros casos, já na proposta de compra, o sinal de negócio corresponde aos honorários do corretor, que ao entregar a proposta à imobiliária ou ao empreendedor já retém o que lhe é devido.
Na locações de imóveis, não se trata de corretagem, mas sim de taxa de administração.
Quem paga pelos serviços prestados é o proprietário.
Nesse sentido, a Lei nº 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, no artigo 22 ao tratar das obrigações do locador, diz expressamente:
“Art. 22 – O locador é obrigado a: (…)
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver (…)”
Existem outros serviços que o corretor faz jus à remuneração. Esses serviços constam das tabelas elaboradas pelos Sindicatos da categoria. Essas tabelas são feitas pelos sindicatos da classe. Ressalte-se que, para ter validade, há a necessidade da homologação da tabela pelos Conselhos Regionais, conforme determina a Lei nº 6.530/78 no art. 17, inciso IV, regulamentada pelo Decreto nº 81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assim se expressa:
Compete aos Conselhos Regionais:
“Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos”.
O OVER-PRICE
Em Inglês, over-price significa acima do preço, acima do custo ou do valor. Custo excessivo.
Na área de transação imobiliária, “Over-price” ou “overprice”, se caracteriza como um ganho adicional superior à comissão normal devida pelos serviços prestados, e recebida de forma camuflada para que as partes não tenham conhecimento de que estão pagando a mais.
Todo ganho que esteja acima do combinado e que o profissional recebe, sem que o cliente tenha conhecimento, caracteriza-se como Over-price. Esse é um procedimento abominável, proibido pelo Conselho Federal e, expressamente, proibido pelo Código de Ética Profissional (Art. 6º, inciso III).
O infrator deve ser punido com multa pecuniária que varia de 2 a 6 anuidades. Essa multa é prevista para a pessoa física e para a pessoa jurídica. Se o Over-price for praticado conjuntamente por mais de um corretor ou se em parceria com a imobiliária, todos receberão, individualmente, a punição prevista no Código.
A OPÇÃO DE VENDA
A Opção de venda é um contrato bilateral, celebrado entre o corretor ou imobiliária e o titular dos direitos de determinado imóvel para que, na forma e nas condições ajustadas, o primeiro se propõe a prestar seus serviços para atender aos objetivos do segundo, que é vender o seu imóvel.
Normalmente, a opção é um contrato celebrado entre o profissional e o vendedor, porém nada impede que seja também firmado entre o corretor e o comprador. É a opção de compra ou com maior precisão do termo, “Autorização para procura de imóvel”.
O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, na Resolução 005/78, estabelece em seu Artigo 1º que:
“Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito, que incluirá, dentre outros, os seguintes dados:
a) nome e qualificação das partes;
b) individualização e caracterização do objeto do contrato;
c) preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;
d) dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;
e) menção da exclusividade ou não;
f) remuneração do corretor e forma de pagamento;
g) prazo de validade do instrumento;
h) previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da remuneração, depois de vencido o prazo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a transação com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento;
i) autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio”.
Alguns cuidados devem ser tomados pelos profissionais ao preencherem a opção de venda. Com bastante frequência são deixados em branco alguns dos itens acima citados. Tal fato torna a opção de venda um documento juridicamente imperfeito e, portanto, passível de nulidade, caso surja questão sobre o direito do corretor em receber a sua remuneração em decorrência da negativa do contratante (o vendedor) em pagar pelo serviço.
Entre os mais frequentes casos de discussão, via judicial, para recebimento de honorários está o não preenchimento dos itens relativos ao prazo de validade da opção e as vendas realizadas após expirar o prazo avençado, ou seja, prazo combinado para que o serviço seja prestado durante determinado período.
Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente só se manifeste, concretamente, sobre determinado imóvel, depois de vencida a opção, podendo, ainda, procurar diretamente o proprietário para fazer a sua proposta. Para resguardar os seus direitos à comissão, deve o corretor, ao término do contrato de intermediação, comunicar por escrito ao proprietário, o nome e a identificação das pessoas por ele trabalhadas e, se possível, fazendo um pequeno resumo de como se procederam os entendimentos, incluindo as datas de visita e demais dados que poderão reforçar os fundamentos para se pleitear os honorários pelos serviços prestados na tentativa de concretizar a transação.
Estando bem fundamentado e documentado, dificilmente poderá o proprietário se eximir pelo pagamento da comissão.
Casos há em que o proprietário não assina a opção de venda, mas tão somente uma autorização para que o imóvel seja trabalhado.
É importante observar a diferença, porque a simples autorização poderá ser revogada a qualquer momento pelo cliente, enquanto que o contrato de intermediação ou opção, cria um vínculo de direitos e obrigações recíprocas. Aquele que se sentir prejudicado tem meios de reivindicar da outra parte o que lhe for devido.
A autorização é um ato unilateral enquanto a opção de venda é bilateral, ou seja, o que vem escrito faz lei entre as partes, obrigando-as aos termos constantes do documento.
O novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406/2002), no art. 726, estabelece condições especiais para o serviço de intermediação prestado com autorização escrita e com exclusividade. Esta deve ser a meta do profissional corretor de imóveis: buscar sempre a autorização, de venda ou locação, escrita e com exclusividade.
Vale lembrar que o corretor ou empresa só poderá anunciar, publicamente, se estiver munido de documento escrito que lhe faculte o direito de intermediar a venda, ou seja, a opção. É o que estabelece o Decreto 81.871/ 78, no art. 5º, assim como a Resolução nº 458/ 96 do Conselho Federal.
Decreto 81.871/78, art. 5º:
“Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.”
Resolução COFECI nº 458/95 – Dispõe sobre anúncio para venda de imóvel.
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, no uso das atribuições que lhe confere o Artigo 16, Item XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978, RESOLVE:
Art. 1º – Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária.
Art. 2º – Dos anúncios e impressos contará o número da inscrição de que fala o artigo 4º da Lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra “J”, quando se tratar de pessoa jurídica.
A não obediência a esta norma sujeita o infrator à pena pecuniária, que varia de uma a três anuidades, podendo ser aumentada em até seis anuidades em caso de reincidência fixada pela Resolução COFECI nº 492/96.
ENCARGOS DO CORRETOR
O Corretor de Imóveis, sendo um profissional autônomo, deve estar sempre atento quanto às suas obrigações fiscais, tributárias e previdenciárias. Ele tem obrigações para com o Município, com a Receita Federal e com a Previdência Social.
O corretor deve estar inscrito na Prefeitura Municipal da Comarca onde reside e pagar o ISSQN – Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza. Normalmente, o imposto é feito por estimativa e o contribuinte poderá optar por pagar de uma só vez quando recebe o carnê (carnet) ou, parceladamente, em pagamentos mensais.
Quanto à Receita Federal, o Corretor deve manter, em ordem, todos os recebimentos de comissões pela intermediação dos negócios por ele realizados durante o ano. Quando seu serviço é prestado a uma pessoa jurídica, a empresa pagadora deverá fazer o pagamento mediante a emissão do RPA – “Recibo de Pagamento a Autônomo”, recolhendo o imposto pela rede bancária a favor da Receita Federal. Não havendo a retenção do imposto ou sendo o serviço prestado a pessoa física, cabe ao Corretor declarar os rendimentos por ocasião de sua declaração de renda, feita anualmente.
Todas os negócios intermediados pelo Corretor, deverão ser objeto de anotações. Na declaração anual de imposto de renda, é obrigatória a indicação da fonte pagadora da remuneração pela intermediação imobiliária, devendo constar da declaração, o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como o valor recebido.
Com referência às contribuições previdenciárias, é oportuno que o Corretor de Imóveis seja inscrito no INSS e faça o recolhimento mensal por meio de carnê, usando sempre a tabela e a escala para definir o montante da contribuição. É extremamente importante que o Corretor contribua para a previdência social, uma vez que, a sua aposentadoria por idade, por tempo de contribuição ou por invalidez só estará assegurada se as contribuições forem feitas regularmente pelo tempo e pelos valores fixados pelo INSS.
Uma vez inscrito na previdência social, o Corretor irá contribuir dentro de uma tabela progressiva e que servirá de cálculo quando do recebimento da aposentadoria. Por isso, é importante, também, que seja obedecida a tabela progressiva de tempo de permanência em cada período para poder aumentar o valor da contribuição mensal, lembrando sempre que a aposentadoria leva em conta o tempo de contribuição e a idade, para fazer jus aos benefícios previdenciários.
Aqueles profissionais que já se estão inscritos na previdência social, porém com as contribuições atrasadas, o melhor procedimento é procurar um Posto do INSS e se inteirar das múltiplas formas de parcelamento do débito a fim de regularizarem a situação.
Por fim, ressalte-se que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas pelo INSS, passou a ser obrigação da fonte pagadora reter o valor da contribuição previdenciária, sempre que for feito qualquer pagamento a autônomos e demais profissionais liberais, exceto se o prestador do serviço comprovar que recolhe essa contribuição e está, regularmente, em dia.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Uma das principais atribuições do Corretor de Imóveis é a avaliação de imóveis. Esse tipo de atividade, no que se refere a imóveis urbanos, é normatizada pela NBR-5.676/80 e no que se refere a imóveis rurais pela NBR 8.799/85.
De acordo com o Dicionário Imobiliário, Avaliação de Imóveis, considerando-se o contexto em que se aplica, pode ser conceituada como:
• Determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel.
• Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imóvel;
• Valor determinado pelos avaliadores;
• Arte de estimar valores de propriedades específicas, onde o conhecimento profissional de engenharia, de corretagem imobiliária e do mercado imobiliário propriamente dito, e o bom julgamento são condições essenciais.
A avaliação de um imóvel, geralmente, apresenta um caráter técnico. Mas, em situação específica pode possuir um caráter jurídico, recebendo, então, o nome de avaliação judicial.
Em Direito Processual Civil, a avaliação judicial é o ato pelo qual o avaliador oficial ou, na sua falta, o perito designado pelo juiz da execução, consigna em laudo a descrição e o valor dos bens penhorados.
O artigo 3º da Lei n° 6.530/78 diz:
“compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”.
Com respaldo nesse texto legal, o corretor de imóveis pode assinar relatórios de avaliação que tenham a finalidade de determinar o valor de mercado de bens imóveis. Ao engenheiro cabe a emissão do laudo de avaliação sob o aspecto técnico do imóvel, tais como fundação, segurança e, também, o preço de mercado.
Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o art. 700 do Código de Processo Civil-CPC, que estabelece:
“Art. 700 – Poderá o juiz, ouvidas as partes e sem prejuízo dos editais, atribuir a corretor de imóveis inscrito na entidade oficial da classe a intermediação na alienação do imóvel penhorado. Quem estiver interessado em arrematar o imóvel sem o pagamento imediato da totalidade do preço poderá, até 5 (cinco) dias antes da realização da praça, fazer por escrito o seu lanço, não inferior à avaliação, propondo pelo menos 40% (quarenta por cento) à vista e o restante a prazo, garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel.”
A avaliação de um imóvel, para determinação do valor de mercado, pressupõe a análise geral de todas as suas características, incluindo-se aspectos, tais como:
• região onde se encontra; relevo;
• destinação (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura etc);
• extensão da área;
• tipos e formas de acessos;
• vizinhança;
• característica da construção, se houver ou se é o objeto da avaliação;
• serviços públicos, serviços comunitários, existentes e em potencial na região;
• benfeitorias;
• situação em relação ao código de postura e/ou plano diretor da cidade, se houver.
Quando se tratar de apartamento, deve-se verificar, também:
• se o mesmo é ou não vazado;
• sua localização em relação à nascente e ao pôr do sol;
• existência e tipos de ruídos externos.
Em uma avaliação deve prevalecer o bom senso do avaliador.
Realizada a análise do imóvel, deve-se, ainda considerar o valor de mercado.
Denomina-se Valor de Mercado o preço de determinado bem, normalmente, praticado no mercado imobiliário. O valor de mercado pode ou não vir a ser praticado numa transação.
Ao valor realmente pago ou a ser pago numa transação imobiliária dá-se o nome de preço de mercado.
BENFEITORIA
Benfeitoria é qualquer melhoramento incorporado definitivamente ao solo ou a um imóvel pelo homem, e que não pode ser retirado sem destruição ou dano considerável.
Incluem-se como benfeitoria reparos feitos com o fim de conservar ou embelezar, melhorar as suas condições.
Tipos de Benfeitorias:
• Benfeitoria necessária: indispensável para conservar ou impedir a deterioração ou a destruição da coisa;
• Benfeitoria útil: embora dispensável aumenta ou facilita o uso da coisa ou melhora a sua condição aumentando-lhe o valor;
• Benfeitoria voluptuária: dispensável que visa, apenas, tornar a coisa mais aprazível ou recreável.
Além dessa tipologia, as benfeitorias podem ser consideradas como:
• Benfeitorias não reprodutivas: edificações, vedos, instalações hidráulicas, de irrigação etc.
• Benfeitorias reprodutivas: culturas comerciais ou domésticas.
Além da benfeitoria deve-se considerar a depreciação, ou seja, a desvalorização de um bem devido à idade, desgaste ou obsolescência.
BENS PASSÍVEIS DE AVALIAÇÃO
a) Bens tangíveis: lotes, glebas, lojas, sítios, edificações, fazendas, máquinas, equipamentos, instalações.
b) Bens intangíveis: marcas, patentes, fundo de comércio (ponto), concessões.
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Para avaliação de um imóvel podem ser utilizados métodos diretos e indiretos:
• Métodos Diretos: utilizam a metodologia comparativa e a de custo.
– Comparativo: a forma mais utilizada consiste em comparar a venda ou o aluguel de imóveis semelhantes, na mesma região e que tenham sido comercializados o mais recentemente possível.
– do Custo: consiste na verificação rigorosa do custo da edificação e das benfeitorias incorporadas. Nem sempre é possível ser utilizado, especialmente se o imóvel tiver sido construído há muito tempo.
• Métodos Indiretos: consideram variáveis renda e/ou aspectos residuais.
– da Renda: a determinação do valor de venda ou para aluguel é feita levando-se em conta o quanto o imóvel pode render, inclusive eventuais frutos que produza.
Obs.: na determinação do valor de alugueres para imóveis novos e sem a possibilidade de se usar o método comparativo, em regra usa-se como base 0,5% (meio por cento) do valor total do imóvel. Assim, um apartamento que tenha valor de 1.000.000,00 (um milhão), seu aluguel inicial, por esse método, seria de 5.000,00 (cinco mil).
– Residual: tendo o valor total do imóvel e o do terreno, a diferença é o valor da edificação.
Curso: Corretor Imobiliário Básico – Aula 3 – COFECI e CRECI
